A conta básica: área vezes custo por m²
A estimativa mais usada multiplica a área construída por um custo por metro quadrado. Para uma casa de 100 m², a conta é 100 vezes o valor do m² no padrão que você pretende construir.
O valor do m² de referência no Brasil é o CUB, o Custo Unitário Básico da construção. Ele é calculado todo mês pelos sindicatos da indústria da construção de cada estado, seguindo a norma ABNT NBR 12721, e publicado por padrão de acabamento: baixo, normal e alto.
Você consulta o CUB do seu estado no site cub.org.br, mantido pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção, ou na página do sindicato local. Como o valor muda todo mês e varia entre estados, vale sempre pegar o número mais recente em vez de usar um valor de memória.
O que o CUB não inclui
Este é o ponto que mais gera surpresa. O CUB cobre a construção em si, com materiais, mão de obra e equipamentos de um projeto padrão. Vários custos reais de quem constrói ficam de fora:
- Terreno e preparação do terreno, como aterro, corte e muro de arrimo
- Projetos de arquitetura, estrutura, elétrica e hidráulica
- Fundações especiais, quando o solo pede mais do que o padrão
- Taxas, alvarás, emolumentos de cartório e impostos
- Ligações de água, esgoto e energia
- Muros, calçadas, portão, paisagismo e área de lazer
- Móveis planejados, ar-condicionado e aquecimento
- A remuneração de quem administra ou executa a obra
Na prática
O CUB responde quanto custa levantar a casa. O que você vai desembolsar até morar nela é o CUB mais essa lista.Como transformar o m² em orçamento da sua obra
Defina a área construída
Use a área do projeto. Sem projeto, some a área de cada cômodo e acrescente paredes e circulação.
Escolha o padrão de acabamento
Seja honesto com o que você quer: porcelanato grande, esquadria de alumínio e bancada de pedra puxam a obra para o padrão alto.
Multiplique pelo CUB do seu estado
Use o valor do mês mais recente, no padrão escolhido.
Some o que o CUB não cobre
Percorra a lista acima e peça orçamento dos itens que se aplicam ao seu caso.
Acrescente uma reserva
Separe uma parte para imprevistos. Veja como dimensionar em reserva para imprevistos na obra.
Exemplo de como montar a conta
A tabela abaixo mostra a estrutura da estimativa. Os valores não foram preenchidos de propósito: use o CUB atual do seu estado e os orçamentos que você levantar.
| Item | Como calcular | Seu valor |
|---|---|---|
| Construção | Área construída × CUB do padrão escolhido | R$ |
| Projetos e taxas | Orçamento do profissional e da prefeitura | R$ |
| Fundação e terreno | Orçamento após sondagem ou visita técnica | R$ |
| Área externa | Muro, calçada, portão, jardim | R$ |
| Ligações | Água, esgoto e energia | R$ |
| Reserva | Percentual sobre a soma acima | R$ |
| Orçamento total | Soma de todas as linhas | R$ |
O que faz o custo por m² subir ou descer
- Padrão de acabamento. É o fator que mais pesa e o que mais muda durante a obra.
- Formato da casa. Planta recortada, pé-direito alto e muitos banheiros encarecem o m².
- Terreno. Declive e solo fraco aumentam fundação e contenção.
- Região. Preço de material e de mão de obra varia entre estados e entre capital e interior.
- Forma de contratar. Empreitada fechada, administração ou contratação por etapa mudam o custo e o risco. Veja em como pagar o pedreiro.
Depois da estimativa, o acompanhamento
A estimativa por m² serve para decidir se a obra cabe no bolso. Ela não avisa quando o dinheiro começa a correr mais rápido que a construção. Para isso, o total estimado precisa virar um teto, e cada pagamento precisa descontar dele.
É o que mostra o método de como controlar os gastos de uma obra: saber, a qualquer momento, quanto já foi e quanto ainda pode ir.